Komponentindelning i bostadsrättsförening – Så påverkas din BRF av nya K3-regelverket 2026
- Kategorier: BRF, Statusbesiktning
Innehållsförteckning
Vad innebär övergången från K2 till K3?
K2 – det förenklade regelverket
Idag tillämpar de flesta bostadsrättsföreningar K2, som är ett förenklat regelverk för årsredovisning. Här redovisas byggnaden som en helhet och skrivs av med en enhetlig procentsats över tid. Det gör det enkelt – men inte alltid rättvisande.
K3 – ett mer rättvisande system
Med K3 delas byggnaden in i komponenter, där varje del har en egen livslängd. Exempel:
- Stomme – mycket lång livslängd
- Tak – behöver bytas efter ca 30–50 år
- Fasad – varierar beroende på material
- Stammar – behöver ofta bytas efter 40–60 år
Varje komponent ska skrivas av separat baserat på sin nyttjandeperiod. Detta ger en mer korrekt bild av fastighetens värde och framtida kostnader.
Varför införs K3 för bostadsrättsföreningar?
Syftet är att öka transparens och rättvisande redovisning. Med K2 har många BRF:er riskerat att underskatta framtida underhållsbehov eftersom hela byggnaden skrivits av på samma sätt.
Med komponentindelning blir det tydligare:
- När kostnader för underhåll förväntas uppstå
- Vilka delar av fastigheten som är närmast att behöva bytas
- Hur föreningens ekonomi påverkas på lång sikt
Detta gynnar både styrelsen, revisorer och medlemmar eftersom ekonomin blir mer förutsägbar.
Betydande komponenter i en BRF
Enligt vägledningen från FAR och samarbetsorganisationerna ska byggnaden delas upp i betydande komponenter. Vanliga komponenter i bostadsrättsföreningar är:
- Stomme
- Tak
- Fasad
- Fönster och dörrar
- Stammar (vatten, avlopp, ventilation)
- Hissar
- Värme- och ventilationssystem
- Gemensamma utrymmen (tvättstuga, garage, förråd)
Exempel: Taket
Om en fastighet byggdes för 40 år sedan och taket redan renoverats en gång, ska den nya nyttjandeperioden bedömas. Det är alltså inte byggnadens ålder i sig, utan komponentens aktuella skick som avgör. Här blir det viktigt för BRF:er att regelbundet boka in statusbesiktningar av de olika komponenterna.
Hur gör man en komponentindelning?
Att gå från K2 till K3 kräver noggrann planering. En bostadsrättsförening behöver:
- Identifiera byggnadens komponenter: Gå igenom fastigheten tillsammans med en besiktningsman eller teknisk förvaltare.
- Bedöma komponenternas livslängd: Varje del får en uppskattad nyttjandeperiod baserat på ålder, material och skick.
- Fördela anskaffningsvärden och avskrivningar: Byggnadens värde delas upp på de olika komponenterna. Redovisningen blir därmed mer detaljerad.
- Uppdatera löpande: Om en komponent byts ut, exempelvis stammar, ska redovisningen justeras.
Vägledning från branschorganisationer
För att stötta bostadsrättsföreningar har branschorganisationer, exempelvis HSB, Riksbyggen, SBC, Nabo, Bredablickgruppen, Simpleko och Fastighetsägarna, tagit fram en detaljerad vägledning. Den innehåller:
- Praktiska exempel på hur komponentindelning kan göras
- Rekommendationer för bedömning av kvarvarande nyttjandeperiod
- Riktlinjer för hur ackumulerade avskrivningar ska hanteras vid övergången
Detta material blir en viktig resurs för styrelser och förvaltare inför 2026.
Vanliga frågor om K3 och komponentindelning
Måste alla BRF:er gå över till K3?
Ja, från och med 1 januari 2026 är K3 obligatoriskt för alla bostadsrättsföreningar.
Vad händer med gamla avskrivningar?
Ackumulerade avskrivningar måste fördelas om mellan komponenterna när man går över till K3.
Är det här samma sak som en underhållsplan?
Inte riktigt. En underhållsplan beskriver kommande åtgärder och kostnader, medan K3-komponentindelning handlar om redovisning. Däremot kompletterar de varandra och bör användas parallellt.
Hur förbereder sig en BRF bäst?
- Börja i god tid – vänta inte till 2026.
- Anlita expertis – ta hjälp av revisorer och besiktningsmän.
- Koppla samman med underhållsplanen – på så sätt blir ekonomin mer heltäckande.
- Informera medlemmarna – så att alla förstår hur redovisningen och avgifterna kan påverkas.
Sammanfattning – En mer rättvisande redovisning för BRF:er
Den nya lagen innebär att alla bostadsrättsföreningar från och med 1 januari 2026 måste redovisa enligt K3-regelverket. Den största förändringen är kravet på komponentindelning av byggnader, vilket innebär att fastigheten delas upp i delar som skrivs av separat.
Detta leder till en mer korrekt och långsiktig bild av föreningens ekonomi och underhållsbehov. Med rätt förberedelser blir övergången smidigare och skapar trygghet för både styrelse och medlemmar.
Vill ni veta mer om hur ni kan förbereda er inför övergången till K3 och ta fram en professionell komponentindelning? Kontakta oss på Besiktningsföretaget så hjälper vi er genom hela processen.
